Agde - Vente au Village naturiste projet « Vibes Resort » Abandon de la protection minimale de la Ville d'Agde

Agde - Vente au Village naturiste projet « Vibes Resort  » Abandon de la protection minimale de la Ville d'Agde

Agde - Vente au Village naturiste projet « Vibes Resort » Abandon de la protection minimale de la Ville d'Agde

Par AGDE JUSTE VERTE SURE - Thierry NADAL, le 29 Septembre 2022

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Lors de la séance du conseil municipal du 27 septembre, Nous avons interpellé le Maire sur deux points à l’ordre du jour :

  • Délibération n°14 : VENTE au Village naturiste projet « VIBES RESORT » ABANDON de la PROTECTION MINIMALE DE LA VILLE d’AGDE
  • Délibération n°21 : bilan de la concertation préalable concernant le projet sur le site de la Méditerranéenne

Concernant le premier point, la délibération prévoit l’abandon par la Ville de l’hypothèque légale spéciale du vendeur et de l’action résolutoire au motif qu’une garantie financière d ‘achèvement pour les locaux remis en dation à la Ville a été fournie par le promoteur.   

Commençons tout d’abord par rappeler que cette restructuration de l’entrée du village naturiste date de l’année 2011 ! Onze ans déjà !

Est évoqué aujourd’hui le projet « VIBES RESORT » qui depuis cinq ans n’en finit pas de revenir telle une vieille antienne sur le tapis après de multiples oppositions et modifications : des associations immobilières changeantes (BLEU PROMOTION puis ANGELOTTI) et les plus vives inquiétudes des propriétaires du village naturiste dont l’arrivée de 124 résidences supplémentaires viendra sans doute perturber l’économie et la densité d’une zone déjà contrainte en raison de l’exiguïté de la zone naturiste.

Du fait de l’échec initial de la pré-commercialisation, le Maire a fait adopter une faveur pour le promoteur en repoussant le délai d’acquisition de trois à six ans sans recourir à un nouvel appel d’offre qui aurait permis d’être plus transparent sur ce dossier 

La situation économique actuelle est particulièrement préoccupante et notamment en matière immobilière.

  • Augmentation des taux d’intérêt,
  • Augmentation de l’inflation
  • Devant ces inquiétudes les banques ont également relevé le taux d’usure rendant les crédits beaucoup moins accessibles.

De ce fait et dans ce contexte PARTICULIEREMENT SENSIBLE, être garanti pour l’achèvement des travaux par une « garantie financière d’achèvement » est une précaution INDISPENSABLE pour ne pas dire OBLIGATOIRE et ne constitue pas une faveur octroyée par le promoteur.

Ce n’est ni plus ni moins qu’une assurance pour permettre de trouver les moyens financiers nécessaires pour l’achèvement de l’immeuble en cas de défaillance du promoteur.
A noter cependant que les délais d’achèvement ne sont nullement garantis !

Par ailleurs, au cas particulier, la garantie financière souscrite par le promoteur concerne-t-elle l’intégralité du bâtiment, y compris la construction des logements meublés sous le régime de la parahôtellerie actuellement commercialisés, ou seulement les biens remis en dation à la Ville ? Pas de précision sur ce sujet…

En outre cette garantie financière ne permet en aucun cas de se substituer au promoteur pour le règlement du prix d’acquisition du foncier fixé par la Ville à 3 871 000€ minorée de 704 000€, valeur estimée des locaux qui seront remis à la ville.

Seule l’hypothèque légale spéciale du vendeur et l’action résolutoire permettent de garantir la Ville pour le paiement de cette somme.

Or, pour octroyer une énième facilité au promoteur, vous allez par cette délibération renoncer à l’hypothèque légale spéciale du vendeur et à l’action résolutoire en cas de non paiement du prix de cession

Qu’est-ce que c’est?  ECLAIRONS LES AGATHOIS : 

L’hypothèque légale spéciale ?

Cette hypothèque de premier rang en faveur de la mairie est une garantie en cas de défaillance de l'acquéreur. En cas d'incident ou de défaut de paiement du promoteur, la ville d’Agde sera privilégiée par rapport aux autres créanciers.

L’action résolutoire ? 

Cette action résolutoire est une action judiciaire par laquelle la ville d’Agde pourrait demander l'annulation du contrat en cas d'inexécution de ses obligations par le promoteur : non-paiement, non affectation des locaux , non réalisation des communs etc..

Vous faites prendre à la collectivité des risques INCONSIDÉRÉS que la collectivité ne peut pas prendre,  ne doit pas prendre !

NOUS DEVONS PROTEGER LES INTERETS DU CONTRIBUABLE pas ceux des PROMOTEURS

SI nous étions en terre inconnue on pourrait comprendre cette légèreté mais rappelons nous un sujet similaire situé au même endroit et qui dix-sept ans après la cession du terrain à un groupe privé, n’a toujours pas été livré.

A quelques mètres de l’entrée actuelle du Village Naturiste, un chantier de construction est inachevé depuis quinze ans. Il est depuis squatté, dévasté, pillé, et est l’abri de fortune de SDF ou d’amateurs d’orgies spéciales dans des lieux délabrés.

Cette cession municipale au groupe JASSOGNE date du 6 Septembre 2005. La capacité financière de ce groupe de défiscalisation pourtant contesté, vous avait été révélé en conseil municipal sans aucun effet sur la cession.
Et pourtant quelques années après la société CONSULT IMMO PARTNERS et le groupe JASSOGNE avaient été placés en liquidation judiciaire.
En l’absence de L’hypothèque légale spéciale, de L’action résolutoire et d’une garantie financière d’achèvement pour tout le bâtiment, le Maire nous expose au même résultat et aux mêmes risques : C’EST INCONCEVABLE !

C’EST UN PRIVILEGE INCOMPREHENSIBLE accordé aux promoteurs qui dessert les intérêts légitimes de la commune.
Nous demandons instamment que l’intégralité des garanties soient conservée : Les intérêts des agathois doivent être défendus, pas ceux des promoteurs


Le 2ème point qui nous a interpellé lors de la séance du conseil du 27 septembre concerne : 

La délibération n°21 : bilan de la concertation préalable concernant le projet sur le site de la Méditerranéenne

Le projet concernant cette ancienne friche industrielle et l’agrandissement du port fluvial a fait l’objet d’une concertation préalable,  avant la procédure de mise en compatibilité du PLU et de délivrance des permis d’aménager.

Nous avons fait part de notre étonnement lors de ce conseil, comme nous l’avions déjà fait lors de la séance du conseil communautaire du 4 juillet 2022, de l’absence de prise en compte dans le bilan de nos remarques, pourtant adressées dans les délais sur la boite courriel spécifique dédiée .

S’agit-il d’un simple oubli ou d’une action délibérée ? Quellle qu’en soit la raison, le bilan, objet de la présente délibération, est largement incomplet.

Rappelons que nous ne sommes pas contre la réhabilitation de cette friche mais le projet tel qu’il a été présenté soulève de nombreuses interrogations.

Afin que les Agathois soient pleinement informés, nous reproduisons ci-dessous l’intégralité de nos remarques :

Suite à la procédure de concertation préalable portant sur le projet d’aménagement du site de la Méditerranéenne et l’agrandissement du port fluvial, les élus de la liste d’opposition « Agde juste, verte et sure » souhaitent que soient prises en compte leurs observations sur ce projet :

1°) Un projet allant à l’encontre de la revitalisation du centre ancien :

La zone de la Méditerranéenne est incluse dans le périmètre du programme action cœur de ville. Le projet prévoit la création d’une nouvelle polarité urbaine « motrice dans la revitalisation du centre ville »

Cependant, les commerces et activités de restauration  qui y seront implantés seront en concurrence directe avec ceux du centre ancien et ne participeront en aucune façon à leur maintien et leur développement.

2) Un projet dont les conséquences financières pour le contribuable agathois ne sont pas évaluées

Pour l’aménagement de la friche, l’opération est  annoncée à hauteur de 11,5 Millions €, pour le port fluvial 12,6 millions € et pas d’estimation pour la passerelle sur la voie ferrée
Le budget prévisionnel manque de précisions et les modalités de financement ne sont pas présentées  de telle sorte que le contribuable ne peut mesurer les conséquences budgétaires, pour la Ville comme pour l’agglo de ces projets.
En outre, un premier appel d’offres lancé en 2018 pour l’agrandissement du port fluvial n’a pas abouti faute de candidats au vu de la rentabilité prévisionnelle de l’opération. 
Une étude sur la viabilité du projet d’agrandissement du port fluvial et les retombées économiques pour le territoire de ce projet a-t-elle été réalisée ? Dans l’affirmative pourquoi n’est-elle pas jointe aux documents de la consultation ?

3) Un projet dont les incidences sur l’environnement sont insuffisamment documentées

- La Ville d’Agde est concernée par 8 ZNIEFF (Zone naturelle d’intérêt écologique, faunistique et floristique) dont une (n°3416-3040) pour l’Hérault et le canal du midi. Il y est préconisé de limiter l’artificialisation, d’améliorer la qualité des eaux et de limiter la fréquentation touristique.
L’implantation de 60 habitats flottants touristiques, de logements permanents ainsi que l’augmentation notable du nombre d’anneaux dans le port fluvial (et donc de la circulation fluviale) semblent aller à l’encontre de cette préconisation.

Quelles sont les études d’impact réalisées sur ce point précis ?

  • - Cette zone de la Méditerranéenne et du port fluvial, dans le cadre de la protection des sites natura 2000, accueillent :
  • ·un site d’intérêt communautaire « cours inférieur de l’Hérault » qui est un corridor écologique et abrite une espèce rare : l’alose feinte
  • ·une zone de protection spéciale pour les oiseaux « ZPS est et sud de Béziers » avec une forte concentration d’oiseaux patrimoniaux

Les enjeux environnementaux liés aux creusements des darses (port fluvial et habitats touristiques), aux activités nouvelles prévisionnelles du port et à l’augmentation du trafic des bateaux de plaisance ont-ils été mesurés (qualité des eaux, traitement des rejets, conséquences sur la faune, la flore, la qualité des eaux du canal…) ?

  • - L’eau est une ressource vitale mais vulnérable qui doit être protégée.

D’après le document de l’AVAP d’Agde « diagnostic environnemental » datant de 2015,  les menaces pesant sur la ressource en eau sont réelles et pourraient s’amplifier du fait de l’augmentation de la population et de l’explosion de la demande en période estivale. Agde compte maintenant plus de 30 000h permanents et le nombre de logements touristiques ne cesse d’augmenter.

Doit-on encore développer cette fréquentation estivale en construisant des logements touristiques sur ce site et en prévoyant une forte augmentation des anneaux pour les bateaux de plaisance ? Ce projet est-il compatible avec les orientations principales du SAGE (Schéma d’aménagement et de gestion des eaux) de l’Hérault qui prévoit une limitation de l’urbanisation?

4) Un projet nécessitant la dépollution du site

Cette ancienne friche industrielle est fortement polluée en surface et dans les sols. 

Lors de la signature de la concession d’aménagement en février 2021, les études déjà réalisées, notamment sur la pollution des sols, ont été remises à l’aménageur. Pourquoi ces études ne sont-elles pas jointes à la consultation ?

Depuis cette date, quelles sont les études réalisées sur cette pollution et un plan de dépollution a-t-il été élaboré ?

Le document de l’AVAP  précité précise :

« le site est actuellement occupé pour un usage compatible de type artisanal/commercial.  Les usages de type tertiaire ou habitat ou plus sensible ne sont, dans l’état actuel de connaissance sur l’état de pollution des sols et du niveau de dépollution actuel, pas compatibles. »

Compte tenu des documents présentés, les projets préconisés en terme d’habitats permanents et touristiques paraissent peu compatibles avec les pollutions résiduelles.

5) Un projet rendant nécessaire l’adaptation des règles du plan local d’urbanisme

Deux zones sont classées AER, (Zone agricole à intérêt écologique) l’une à l’extrémité est de la zone industrielle et l’autre au nord du port fluvial, également zone Natura 2000. Pour permettre l’agrandissement du port fluvial, il est prévu de classer cette dernière zone en UEp3.

Les remarques précédentes sur les conséquences environnementales du projet ne plaident pas en faveur de cette modification du PLU. Celle-ci ne trouverait sa justification éventuelle qu’après réalisation de toutes les études d’impact. En tout état de cause cette modification paraît prématurée.

Il est également prévu de modifier l’Orientation d’Aménagement et de Programmation (OAP) « la Méditerranéenne ». Cependant aucune indication précise n’apparaît dans le dossier de consultation concernant les hauteurs des constructions à venir, les règles de stationnement et les règles de prospect.

Le traité de concession d’aménagement prévoit la remise d’un projet de programme d’aménagement et construction dans les six mois suivant la signature de l’acte et précise que l’aménageur pourra être associé aux études pour l’adaptation du PLU. Pourquoi ne pas joindre ce projet au document de la consultation afin d’éclairer le public ?

Pour ces raisons nous désapprouvons les projets présentés pour l’ancienne friche de la Méditerranéenne et le port fluvial. Nous souhaiterions l’élaboration d’un projet fédérateur qui associerait plus largement les agathois et tiendrait compte des avantages (site patrimonial remarquable, zone natura 2000…) et inconvénients (zone rouge du PPRI, forte pollution des sols…) de ces deux sites.

L'équipe de communication "Agde Juste Verte et Sûre"

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